O Seguro Fiança Locatícia é uma das três opções prevista em lei de garantia de recebimento do aluguel pelo locador (proprietário do imóvel).

Garantias do Segurado

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991, com as alterações introduzidas pela Lei 12.112, de 2009), as outras duas opções de garantia de recebimento do aluguel são a caução em dinheiro depositado em caderneta de poupança, título de capitalização ou fundos de investimento e o fiador.
As imobiliárias que administram imóveis em grandes centros urbanos orientam cada vez mais os proprietários de imóveis a preferirem o seguro fiança em vez do caução e do fiador e outras já trabalham exclusivamente com o seguro fiança locatícia.

Depósito Caução

Os proprietários de imóveis estão cada vez mais resistentes a aceitar o depósito caução, alegando que o mesmo corresponde a três ou mais meses de aluguel é insuficiente para cobrir os prejuízos de eventual inadimplência do locatário. Além disso, o deposito-caução, equivalente a três aluguéis, podendo desfalcar suas economias.

Fiador

O fiador está se tornando cada vez uma figura mais rara. O locatário se sente constrangido ao ter que pedir a alguém que garanta o seu aluguel, taxas de condomínio e impostos, caso ele não possa pagar.
E entre as exigências para aceitação de um fiador está a de que este possua mais de um imóvel residencial. Isso porque a penhora do único imóvel residencial do fiador é inconstitucional, segundo decisão do Supremo Tribunal Federal.
Não bastassem essas dificuldades para encontrar um fiador, o candidato a inquilino precisa apresentar uma pessoa que possui imóvel localizado no mesmo município em que ele vai alugar. A exigência é por causa dos custos operacionais e judiciais, caso o proprietário tenha que mover uma ação de despejo por falta de pagamento.

Seguro Fiança Locatícia

Com o seguro fiança locatícia, a imobiliária transfere para a seguradora o trabalho e a responsabilidade pela aprovação da ficha do futuro inquilino. Por essas razões, a opção pelo seguro fiança como garantia nos contratos de locação se tornou sinônimo de independência e tem crescido de forma expressiva.
O uso desse seguro imprime agilidade na aprovação do candidato à locação, além de fornecer mais segurança para o locador. Porém, é contratado pelo locatário (inquilino).

Cobertura Básica e Adicionais

A cobertura básica do seguro fiança locatícia é o pagamento do aluguel e de multas para o proprietário do imóvel, caso o inquilino fique inadimplente.
Também podem ser contratadas coberturas adicionais como pagamento do condomínio, IPTU, água, gás canalizado, luz, danos ao imóvel, pintura interna e externa e multa por rescisão contratual.

Tais coberturas adicionais devem ser negociadas entre locador e locatário. Para o locador, é importante lembrar que pedir todas as coberturas possíveis encarecerá o custo do seguro e por tabela o aluguel do imóvel, dificultando a contratação. O locatário, por sua vez, deve se informar sempre sobre as coberturas que o proprietário deseja. Dependendo do seu perfil, exemplo, caso não tenha filhos pequenos, pode argumentar que não é necessária garantia para a pintura interna. E assim por diante.

Uma cobertura que pode ser dispensada é a de multas por rescisão contratual, quando o contrato de locação prevê a saída do inquilino antes do prazo, sem multa. Se as contas de luz e gás ficarem com o CPF do locatário, coberturas para esses riscos também não são necessárias. O bom senso de ambas as partes deve prevalecer na contratação do seguro.

Custo do Seguro Fiança Locatícia

O custo do seguro fiança locatícia oscila entre uma a três vezes o valor do aluguel, dependendo da seguradora, das coberturas contratadas e do perfil do locatário. Esse valor pode variar, principalmente, de acordo com a análise de crédito do candidato, feita pela seguradora.

O seguro fiança pode ser contratado pelo prazo de um ano, ou pelo período previsto para a locação, podendo ser renovado, sem necessidade de nova avaliação cadastral.

Geralmente, o seguro é pago junto com o aluguel. Quando não é adotado esse procedimento, o locador e/ou a administradora precisam acompanhar o pagamento das parcelas do seguro, uma vez que poderá ser cancelado por inadimplência.

Na hipótese de o locatário deixar de pagar o seguro, o proprietário do imóvel corre o risco de não receber a cobertura, isto é, os aluguéis em atraso. Daí que, quando o seguro fiança for pago independentemente do aluguel, o proprietário do imóvel deve solicitar ao locatário ou à administradora o comprovante do pagamento do seguro fiança. É uma atitude preventiva em caso de inadimplência do inquilino.

Condições e Avaliação

Cada seguradora tem critérios próprios de avaliação, mas o cadastro do locatário e sua renda são fatores de extrema importância.

Se o nome do locatário constar em algum cadastro de inadimplentes a contratação fica mais difícil, podendo haver recusa ou prêmio mais caro, devido a esse agravante. O cadastro também verifica se há antecedentes criminais. Além disso, é comum a exigência de comprovação de renda três vezes superior ao valor do aluguel.

Vale dizer que o histórico de pagamento do aluguel e encargos em dia pode significar descontos na renovação do seguro.

Pagamento da ‘indenização’

Depois de um mês de pagamento atrasado, a seguradora assume o compromisso e o proprietário começa a receber regularmente. A cobertura é garantida independentemente do motivo do atraso. A seguradora faz o primeiro pagamento da cobertura em até 30 dias corridos, a contar da data da comunicação e da entrega da documentação necessária.

No entanto, as seguradoras pedem para serem avisadas imediatamente depois do aluguel vencido e não pago. Os principais documentos a serem apresentados à seguradora costumam ser: cópia autenticada do contrato de locação, recibos e contas do condomínio e IPTU, além de outras, como luz, gás e água, caso essas coberturas adicionais também tenham sido contratadas.

A utilização de algumas coberturas adicionais, por exemplo, danos físicos e pinturas, só poderá ser avaliada depois da desocupação do imóvel.

Fonte: http://bit.ly/2Egh13Y